目前經(jīng)濟適用房制度在實施過程中屢屢出現(xiàn)舞弊與暗箱操作事件，經(jīng)濟適用房領域成為投機與利益不正當輸送的重災區(qū)，經(jīng)濟適用房制度實施的結果遠未能實現(xiàn)制度設計的初衷。對此有學者提出取消經(jīng)濟適用房，也有學者提出經(jīng)濟適用房不修廁所，希望以此來解決經(jīng)濟適用房制度在實施過程中出現(xiàn)的問題。但本文認為，造成當前弊端重重局面的根本原因，在于當前的規(guī)定側重于公法上的審查與核準，未能在私法上對經(jīng)濟房的權利予以明確界定與限制。由于現(xiàn)行的制度未能確定經(jīng)濟適用房的物權邊界，私法上權利的模糊導致了巨大潛在利益的存在。在巨大利益的沖擊下，經(jīng)濟適用房形式上的層層審查與核準形同虛設。因此，我們只有在物權上明確界定經(jīng)濟適用房的權利邊界，給房屋購買人一個確定的權利預期，方能物當其用，有效解決當前經(jīng)濟適用房制度在實施過程中出現(xiàn)的腐敗與權力尋租行為。 經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權是受到一定限制的，其依據(jù)在于經(jīng)濟適用房土地的劃撥性質(zhì)而將其視為一種區(qū)別于商品房的新的物權。也有學者提出經(jīng)濟適用房產(chǎn)權由政府與購買人共有的設想，但不論是對經(jīng)濟適用房的物權予以限制還是增設一種限制物權，按照物權法定原則，這些內(nèi)容只能以立法形式予以規(guī)定與明確。根據(jù)立法法及物權法的規(guī)定，現(xiàn)行的部門規(guī)章無權也無力對經(jīng)濟適用房的權利予以定位及限制。此外，經(jīng)濟適用房制度尚涉及與民法、合同法、擔保法、房地產(chǎn)法、物權法和婚姻法等法律的協(xié)調(diào)與銜接，因此，我們只有以法律形式對經(jīng)濟適用房的權利予以定位，才能在效力及內(nèi)容上使該制度與其他法律規(guī)定相互銜接與協(xié)調(diào)。
如果是由業(yè)主自己辦理房產(chǎn)證，也需得到開發(fā)商的配合，其房產(chǎn)證辦理程序如下： 1、企業(yè)持應提交的證件，向房管所提出申領房產(chǎn)證的申請 2、初審：辦證員對申請和提交的資料進行初審，符合條件的馬上受理并開具收件回執(zhí)，約定現(xiàn)場查丈時間 3、查丈：辦證員在預定的時間內(nèi)到現(xiàn)場實地查丈，確定房屋的位置、結構、面積，繪制平面簡圖并注明尺寸和四鄰墻界 4、審批：依據(jù)申請資料和查丈結果，對符合政策規(guī)定的給予審批，確定房屋產(chǎn)權 5、交費：申領房產(chǎn)證的產(chǎn)權人按規(guī)定交納辦證費 6、發(fā)證：房管部門在規(guī)定的時間內(nèi)辦理完畢，房屋產(chǎn)權人到房管所領取房屋所有權證。
通常5年以后才可以交易，并且如果沒有100%產(chǎn)權不可以交易。經(jīng)濟適用房產(chǎn)權歸屬：1、經(jīng)濟適用房產(chǎn)權的主體，也就是物權的主體是有限制的，低收入家庭才能有法律上的資格購買經(jīng)濟適用房，如果是高收入者就不可以，這是一個限制。2、經(jīng)濟適用房的處分權的限制。如果是完整所有權的話，可以自由交易，但是經(jīng)濟適用房需要5年后才可上市交易，政府可優(yōu)先回購。3、取得經(jīng)濟適用房的對價也是有一定限制的。政府在將經(jīng)濟適用房出售給需要的家庭時，有些應當在商業(yè)住房項目中收取的土地費，實際上是減免了。所以在購買產(chǎn)權的時候，支付的對價里面就沒有包括國有土地使用權的完整的市場價格，所以對應來講，所取得的權利也應該受到一定限制。4、對于大多數(shù)低收入者來說，給與有限產(chǎn)權并不會影響到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以負擔得起的房屋的使用價值，為了使這個使用價值得到法律上的確認，所以政府用了“有限產(chǎn)權”這樣的概念。經(jīng)濟適用房可以有條件的轉讓，這和使用權并不一樣，這種所有權受到了法律上的限制。
必需以家庭為單位進行申請。
經(jīng)濟適用房有一下四點問題：1.真正需要住房的中低收入家庭需求不能滿足。政府開發(fā)建設經(jīng)濟適用房，是為了中低收入者能夠買得起、住得上。但是，在經(jīng)濟適用房的銷售中，部分高收入者卻進入了購房者行列。 2.房屋面積失控。按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80㎡左右，小套住房控制在60㎡左右。然而自經(jīng)濟適用房開發(fā)以來，140 平方米的戶型卻很普遍，個別項目的復式戶型面積達到260 平方米。造成這一現(xiàn)象的原因是由于經(jīng)適房的開發(fā)建設在配套政策、管理制度上還不是很完善。戶型過大，豪華而不適用的大面積住房使一般工薪階層望“房”興嘆。 3.房屋質(zhì)量偏低。經(jīng)濟適用房的房源一般有兩個:新建與由積壓商品房轉化為經(jīng)濟適用房。新建的經(jīng)濟適用房雖然政府給予房地產(chǎn)開發(fā)商一定的財政補貼，但由于補貼是隱性的，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性不高，影響了經(jīng)濟適用房建設的質(zhì)量。房齡不過幾年，就出現(xiàn)諸如墻體脫落，外表破舊等問題。同時，為了處置積壓房，并加快經(jīng)濟適用房的建設，很多地區(qū)都實行了將積壓商品房轉化為經(jīng)濟適用房的政策，但也大都存在工程質(zhì)量低的問題。 4.尋租腐敗滋生。經(jīng)濟適用房價格雖然比一般商品房低，但是在政府優(yōu)惠政策下，仍然存在很大的利潤可圖。資源是有限的，在利益的驅(qū)使之下房地產(chǎn)開發(fā)商必然會對相關官員有所“表示”。然而經(jīng)濟適用房供給有限，這時“關系”就顯得十分重要了。政府官員掌握著分配大權，在同等條件的需求下，必然是“關系”優(yōu)先，當行賄的成本低于兩種渠道的差價，行賄就不可避免。在房地產(chǎn)市場還不健全，政府官員手中掌握著資源分配權利的現(xiàn)實下，尋租腐敗是難以杜絕的。