經營性物業抵押貸款法律風險控制探討 一、 關于租賃合同的生效問題 我們認為 經營性物業抵押貸款的法律風險控制點主要在于處理好抵押權與租賃權的競合 盡量減少承租人對物業的租賃權對抵押權的影響。而按照《擔保法》司法解釋及將于 2007 年 10 月 1 日正式實施的《物權法》的規定租賃權對抵押權影響大小的關鍵點在于抵押在先或租賃在先。租賃權基于租賃合同產生 按照《合同法》 的規定租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。租賃合同在滿足當事人約定的生效條件的情況下即生效而無須辦理批準、登記等手續。即租賃權的設立、變更和消滅缺少公示方式即租賃權的生效時間具有相當大的可人為操作性。在辦理商用物業抵押貸款業務時如何有效防范租賃人和承租人的道德風險成為重點。對此我們建議引入第三方見證機制。為確保租賃合同生效時間的真實性 以使我們對具體商用物業抵押貸款風險的判斷基礎真實、可靠由第三方見證作為租賃合同的生效條件應為一有效途徑。考慮到第三方見證的專業性、對權益維護的有效性由律師事務所作為見證方較為合適。 二、關于租賃合同的法律性審查問題 鑒于經營性物業的出租對我行債權和抵押權的實現有一定的影響 我們要求租賃合同應提交法律部門審查。 我們認為按照相關規定法律部門審查的法律性文件是指構成單方或者多方權利義務關系、具有法律約束力的文件。租賃合同并不屬于法律性文件審查的范疇。 將租賃合同納入法律性文件審查范圍 我們認為租賃合同由律師事務所審查較為合適。 三、關于《租金賬戶監管協議》可操作性問題 《租金賬戶監管協議》 是經營性物業抵押貸款業務還貸資金重要來源的保證。我們認為除簽定該協議外還可通過借款人向我方承諾以下事項以增加該協議的可操作性并強化對還貸資金的監控 1.在租賃合同中明確約定該租賃合同經[ ]律師事務所見證后生效。 2.在租賃合同中明確約定的年租金不得低于[ ]元/平方米。 3.在租賃合同中明確約定租金支付方式 租金支付方式應與借款償還方式匹配。 4.租賃合同項下約定的租金為凈額不包括任何的賦稅及費用租賃雙方亦不得做任何的扣除及抵消 5.租賃期限不得超過借款期限 6.租賃合同的變更包括事實變更應當經原見證律師見證后生效 7.在簽定《租金賬戶監管協議》時申請經營性物業抵押貸款的借款人應對該時點的商用物業租賃情況出具書面聲明并承擔真實性責任 8.在借款合同中約定《租金賬戶監管協議》是借款合同的組成部分明確對協議的違反即構成對借款合同的違約銀行有權按借款合同相關條款的規定要求借款人承擔借款合同項下的違約責任。
首先是首付加貸款，每月還貸壓力較大，不過這得看你那套房的貸款額度和還款期數及你的收入來定；要買保險、手續費等等好多其他費用；還不起貸款時，房子將被銀行收去拍賣，拍賣所得先支付銀行，多余的才給回你；還有貸款利息上漲的風險，像現在的房貸款利息就因為央行不斷提高準備金率而面臨著很大的風險；
(一)租金收入要依賴承租方的經營狀況。由于受經濟發展周期和承租方經營能力的影響，承租方的持續經營能力存在一定程度的不穩定性。如果企業經營不善或者外部環境變化，導致租金收入降低甚至出現物業閑置的情況，就會大大增加形成不良貸款的風險隱患。 (二)房地產市場周期變動導致抵押不足和變現風險。經營性物業抵押貸款期限較長，貸款期內不確定和不可預見因素較多，由于抵押物是商業營業用房和辦公用房，在評估過程中容易受到市場環境的影響。在經濟繁榮、房地產價格高漲時期，其評估價值會相對較高，而由于還款期限過長，隨著經濟周期的變化，容易出現抵押物貶值的情況，抵押物變現的難度也會增加，從而帶來銀行貸款抵押不足風險。此外，借款人將市場租售情況不理想的項目抵押給銀行，都可能導致抵押不足，項目出租率和租金水平降低，從而影響貸款安全。 (三)由于現有商業地產的評估體系不夠完善，沒有細化的評估標準，銀行對抵押物業的價格不好確定，影響對放貸對象的判斷。有的評估公司為迎合客戶貸款需求人為抬高評估價值，為借貸雙方不合理的行為披上合理的外衣，增加了銀行貸前評估的難度與貸款發放的風險。
經營性物業貸款發放后管理難度大，有的貸款資金用途嚴重失控，操作合規性存在疑問。經營性物業抵押貸款往往被用于置換貸款，借著經營性物業貸款之名，開發商獲得的信貸資金實際上是用于償還借款人的存量貸款，或者流向購置土地或新項目開發。經營性物業抵押貸款不象固定資金貸款、流動資金貸款、項目貸款等對貸款資金的用途有著非常明確的規定。在銀行監管方面，也沒有國家發布的法律法規，大多只是銀行內部制定的規章制度，貸款的用途非常廣泛，如公司的日常經營、償還債務、置換貸款等方面。隨著國家對房地產開發的調控力度逐年加大，尤其是對房地產開發企業投融資有嚴格的規定，導致目前存在一種現象，就是房地產開發企業利用經營性物業抵押貸款資金來償還房地產開發項目的前期投入形成的借款，或者在新項目手續不全無法申請項目貸款的情況下用經營性物業抵押貸款資金投入新房地產開發項目。