房屋買賣陰陽合同的陷阱　　“陰陽合同”是指除了簽署一份實際銷售價的合同之外，再簽一個低于實際交易價的假合同，將假合同作為申報納稅的依據，以達到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應當遵守國家政策法規有關規定，按照市場交易規則進行。買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴重違反了我國稅收管理的規定，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。　　簽訂陰陽合同，不繳或者少繳應納稅款的，屬于偷稅行為，若被查出，需承擔相應的法律責任。拿低額合同去登記，購房者以后若再轉讓該房產成本只能以低額計算，個人所得稅等稅賦可能大幅增加。而且簽訂“陰陽”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛，導致交易雙方當事人不必要的經濟損失。購房者和賣房者切記別選擇簽訂“陰陽合同”。　　賣房者并非房主本人　　二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房產證、假信息等。二手房交易中，經常出現房產證上的名字與賣房人不是同一個人的情況，因此購房者交出了定金并與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費時費力的事。另外，也有騙子偽造戶主身份，然后以各種理由騙取購房者信任，將本不屬于自己的房子賣掉，拿到購房款后跑掉。購房者要認真審查“二手房”轉讓人的主體資格，確定房屋轉讓人是否是該房屋的產權人。　　購房人可以到房管局產權登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產權人，購房人應立即中止交易。因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人能否取得產權也存在風險。如果存在房產的共有人，購房者還應要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認購買二手公有住房，應取得共同居住人同意。　　中介公司有問題　　這種問題一般有兩種情況，一種是中介合同有陷阱，一種是中介扮買主吃差價。　　中介合同有陷阱：大部分二手房都是通過中介來銷售的，為了快速達成買賣協議好提取中介費，部分不法中介經常在合同上耍小聰明，蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時，較好把和中介有關的條款寫入合同中，同時還要注意合同中隱藏的陷阱。二手房交易時買方不應只注重房屋本身的價格，還要設定條款就中介的責任和義務約定違約責任。一旦中介、出賣人違約，買方可依據此來維護權益，要求賠償。二手房買賣雙方還要查看費用清單，如二手房買賣當中牽涉到中介公司的傭金和手續費等問題。　　中介扮買主吃差價：一些中介經紀人在找到價格較低的房源時，往往還不斷向房主壓價，如果房主急售，真的同意了這個較低的價格，店里其他經紀人就會扮作買房人與房主簽合同。然后通過委托公證等方式，再次加價將房子出售，賺取差價。這種方式比前些年直接現金收房、再轉手的方式更隱蔽。　　買二手房較好堅持買賣雙方、中介三方見面、透明交易。值得一提的是，往往在房產過戶時，買賣雙方仍未見面的一般都有問題，過戶時也要核實對方身份，確認銷售價格。在無法見面的情況下，要求中介公司出具賣方的委托合同，一般委托合同中會寫明價格及中介代理權利范圍。同時，在合約上清晰注明交易雙方的詳細個人資料，若發現合約上某些項目不符時，買、賣方應咨詢清楚才可簽下自己的姓名。　　購房合約陷阱　　買家在簽訂合同時，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發現立即當面指出，檢查清楚前不要簽字。另外，像盧先生遇到的情況，在沒有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的涂改是無效的，如果房東拒不履行合同約定的款項，盧先生可以申請法律程序。　　二手房買賣過程中 賣房者如何規避風險　　首先，選取品牌中介。　　雖然隨著二手房市場的日漸發展，中介交易正在一步步走向規范，但現實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。另外，購房者在買房的時候一般會選擇大公司。一般都以大公司作為第1選擇，一方面操作比較規范另一方面房源也比較充裕。建議賣方較好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性，避免帶來后顧之憂。　　第2，交鑰匙要謹慎。　　許多二手房房主同中介公司簽訂了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，就將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。此外許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發生失竊等意外情況，責任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態度。　　第三，不要輕易提前交房。　　在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還需思量。雖然辦理產權過戶的時間已經大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產生一些糾紛。糾紛發生后，由于現行法律以“保護現居住者”的權益優先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。　　第四，合同細節要講清。　　一些經紀人反映，有時買賣雙方在銷售入住后仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。因為買賣雙方經常會出現缺乏房屋交易的經驗的情況，在交易過程中往往會比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節問題上則不甚關注。如果這些細節問題在簽訂合同前就事先約定好了，就不會產生這些“后遺癥”了。　　第五，私下交易要看清。　　二手房市場上也有一部分屋主的二手房交易并不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對于這樣自售二手房的現象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。　　二手房買賣過程中買方需要注意的事項　　對于買房者來說，購買二手房也有幾個注意事項，首先與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續時，盡快辦理，避免對方反悔。在選擇中介時也應盡可能選擇品牌中介。　　核實房主真實身份　　簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防不法之徒假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，較大限度地規避資金風險。房產交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩妥，最有效的方法是委托專業律師驗證買賣雙方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對交易行為進行制約。　　維修基金要結清　　買賣雙方通常會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時過于籠統，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。所以，交易雙方在簽訂合同時，應明確維修基金的結算數額。　　附屬設施較好在合同中約定　　一般來說，買方在交房時會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，往往在交房時看到的家具家電等附屬設施不像簽訂買賣合同時那么完好和數量齊全，不少二手房交易還因此產生糾紛。所以，建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件，交房時就根據合同約定進行驗收附贈的家電、家具。　　戶口遷出要慎約時間和責任　　按照通常的交易習慣，賣方應當在房屋過戶或交房前將戶口遷出。但有時由于賣方暫時無法找到能夠落戶口的地方或因子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出時間。這就要求雙方在簽訂合同時對遷移戶口的問題進行約定，約定戶口遷出時間及違約責任。作為買方，為了維護自身利益，也可要求預留少部分房款作為抵押，待賣方將戶口遷出再交還。鑒于戶口一般無法強制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應當采取慎重態度。　　前期費用要結清　　如果房屋能夠順利過戶，那就皆大歡喜，但這時交易還沒完成。交房時物業交驗不得馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業管理費等生活費用一定要認真結清。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，日后買方入住后收到上述賬單時，再回頭找賣方結算為時已晚，這類問題在二手房交易后經常出現。　　房款分兩次支付最安全　　購買二手房付款方式由買賣雙方協商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問題相對不大，但在一次性付款中經常出現“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的情況。其實，在實際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段支付給房主，其中尾款的支付時間可約定為房產過戶的日期，如此操作可以較大化地為買賣雙方規避交易風險。　　約定違約償付時間　　雖然在訂立合同時買賣雙方主觀上都希望能夠履行義務，順利完銷售易，但因房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為的產生。二手房買賣合同中違約金的比例一般有明確的條款注明，但對于償付時間卻沒有具體約定，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。為了避免出現扯皮現象，簽署合同時要明確寫清雙方的責任和權利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責任和權利對等。

墻面、地面和頂棚面層質量：地面空鼓面積不應大于400平方厘米，且每自然間不多于兩處可不計；不得出現裂縫和起砂。墻面和頂棚無滲漏、空鼓、脫層、裂縫、爆灰。有排水要求的建筑地面面層與相連接各類層面的標高差應符合設計要求。　　外窗臺凈高不低于0.9米，不得有負偏差；外窗及周邊無滲漏；推拉窗必須有防脫落裝置；應使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上有安全認證標志。　　臨空高度在24米以下時，欄桿高度不應低于1.05米。臨空高度在24米及24米以上時，欄桿高度不應低于1.1米；防護欄桿的欄桿垂直凈間距不應大于0.11米；欄桿應防止攀登；護欄玻璃的使用必須符合設計要求，并符合下列規定：承受水平荷載的無框架護欄玻璃必須使用鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，厚度不應小于12毫米。當護欄一側距樓地面高度5米及以上時，必須使用鋼化夾層玻璃。　　屋面不得有滲漏或積水現象；地面無滲漏、排水順暢；墻面無滲漏。室內空間尺寸偏差：凈高負偏差及實測最大值與最小值之差不超過20毫米；凈開間及實測最大值與最小值之差不超過20毫米；測量地面水平度，當開間(進深)5米以內不超過20毫米，開間(進深)超過5米時每米不超過5毫米。精裝修標準另定。　　給水管道、閥門、水嘴等無滲漏。排水管灌水后管道及接口無滲漏；管道坡向正確、無倒坡；地漏水封高度不得小于50毫米或設置存水彎；伸縮節設置必須符合設計或規范要求；在立管上應每隔一層設置一個檢查口，但在最底層和有衛生器具的最高層必須設置。　　漏電保護裝置動作靈活可靠，動作電流不大于30MA，動作時間不大于0.1S；接線整齊，回路編號齊全，標識正確；接地連接可靠；開關、插座面板應緊貼墻面，安裝牢固；相位正確。其他驗收內容包括煙道表面無裂縫，出屋面高度符合規范要求；空調孔、板位置和大小正確，排水坡向正確。　　外墻無滲漏、裂縫。樓地面無裂縫、空鼓、起砂。首層疏散外門凈寬必須大于1.1米。走廊和公共部位通道凈寬不應小于1.2米，凈高不應低于2米。機動車庫車道凈高不應低于2.2米，車位凈高不應低于2米。自行車庫凈高不應低于2米。地下室底板、側板、頂板無滲漏、裂縫。

一、收房的一般程序是：　　1、發展商在收房前十幾天通過掛號信將收房通知單郵遞給買家，告知具體收房的時間及須準備的資料。　　2、買家應在收房通知單上注明的時間(通常是30天左右)內帶齊所需文件資料(包括收房通知書、業主身份證復印件、原繳交房款收據等單據、購房合同等)到指定單位(樓盤現場)辦理收房入住手續。如購房者在約定時間內沒有辦理相關手續，則視為發展商已實際將該房交付買家使用，買家從通知單的較后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。　　3、樓房現場驗收　　1)發展商應首先出示　　1《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》　　2《建筑工程質量認定書》《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》　　3《建筑工程竣工備案表》(《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章)　　4《商品房面積測繪技術報告書》(蓋測繪隊公章)　　5《住戶驗房交接表》　　6《樓宇驗收記錄表》　　7管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)　　如果開發商不能提供這些文件，您可以拒絕收房。　　【提示】：開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。　　2)買家繳交身份證復印件、收房通知書，領取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。　　3)依原合同約定標準驗樓。　　4)驗完樓后，買家按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。　　5)根據買家意見，買賣雙方協商解決辦法，如屬可整改內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間，一般不應超過15天；無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議　　6)如對樓房基本滿意，向開發商索取單獨的“二書”和竣工后房屋水電管線圖，交納尾款、配套設施費后，再領鑰匙，并簽署鑰匙憑條。業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》，在《住戶驗房交接表》上簽字認可。　　4、辦理入住手續　　1)換發票、繳交各項相關費用；　　2)填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等表格；　　3)領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及贈送品。　　二做好充分準備　　接到發展商寄來的收房通知書起，收房準備工作就應該開始。　　收房前的準備宜細不宜漏。首先應看清發展商約定的收房時間，確定具體收房日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發展商必須交付的，交樓時你的權益有哪些。　　其次，是要準備齊各種相關資料，包括申辦產權證需要的原購房合同(契約)，各期還款單據(發票或用于換發票的收據)，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業主本人的身份證、常住人員的相片，收房通知書，等等。　　較后，當然要找一位有經驗的收房專家做伴。如果身邊有位懂房地產、建筑、法律或曾經買過房、收過樓驗過房的專家或朋友幫忙，可以大大減少收房驗房細節上的疏漏。找多些人一起收房，附帶要準備的還有度量用的尺子，以及礦泉水、面包等飲料與點心，還有面巾紙，以備收房時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發展商爭論，腳酸腿疼口干腸餓又沒有能量補充。　　三查看“三書一證一表”　　“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，　　“一表”是指《竣工驗收備案表》。　　《建筑工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證；　　《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產項目通過有關部門綜合驗收憑證；　　《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發商必須對樓盤負責的標記文件。　　這三份文件是樓盤通過驗收，經過國家有關部門權威認可的標記，是發展商交樓的必要條件。但有不少發展商在樓房未經驗收時就發出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關文件，根據契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質量的認可。打起官司來購房者難以得到法律的支持。　　《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍的承諾。　　《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標，如抗震指標、墻體結構類型等的相關說明。　　因此，購房者收房前可千萬記住要求發展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。